PROJEKT INWESTYCYJNY NA SPRZEDAŻSZKLARSKA PORĘBA

2 080 m² PUM z prawomocnym pozwoleniem na budowę

Działka uzbrojona — z kanalizacją — projekt czterech budynków i przenoszalne pozwolenie. Wejście na budowę w drugim miesiącu od zamknięcia transakcji.

5 400 000 zł

NETTO + VAT · DO NEGOCJACJI

2 596 zł

ZA m² PUM

Zadzwoń +48 604 272 421 Napisz

Bez NDA i bez formularza — dokumentację udostępniamy po kontakcie.

11 173 m²

DZIAŁKI

2 080 m²

PUM

LOKALI MIESZKALNYCH

prawomocne

POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Media są na działce

Kanalizacja sanitarna jest w granicy działki. W Szklarskiej Porębie to zasób najrzadszy i to on przesądza o gęstości zabudowy — bez sieci 56 lokali nie powstałoby tu w żadnym wariancie projektowym.

01Kanalizacja sanitarna

Jedna z nielicznych działek w mieście z dostępem do sieci. Alternatywa — biologiczna oczyszczalnia dla 56 lokali — to koszt sześciocyfrowy, utrata części terenu pod urządzenia i osobne pozwolenie wodnoprawne w procedurze liczonej w kwartałach.

02Woda

Przyłącze z sieci miejskiej. Bez studni głębinowej, bez pozwolenia wodnoprawnego, bez stacji uzdatniania i corocznych badań, które przy 56 lokalach obciążają wspólnotę.

03Prąd

Przyłącze energetyczne na działce. Rozbudowa sieci po stronie inwestora oznaczałaby projekt przyłącza, umowę z operatorem i termin, na który operator nie daje gwarancji.

04Gaz

Sieć gazowa przy działce. Kotłownia gazowa zamiast zbiorników LPG na terenie albo gruntowych pomp ciepła — inny CAPEX i inna rozmowa z nabywcą lokalu o rachunkach.

05Światłowód

Doprowadzony do działki. Przy każdym scenariuszu najmu — długo- i krótkoterminowym — to warunek wejścia na rynek, nie udogodnienie.

Warunki przyłączeniowe od gestorów sieci — w dokumentacji.

Co dokładnie kupujesz

01 — NIERUCHOMOŚĆ

Działka 11 173 m²

ul. Żeromskiego 15, Biała Dolina. Uzbrojona, z dostępem do drogi publicznej.

SZRENICA — 3,2 kmJAKUSZYCE — 13 MIN

02 — DOKUMENTACJA

Projekt czterech budynków

Komplet dokumentacji projektowej, przenoszony na nabywcę razem z pozwoleniem na budowę.

56 LOKALI MIESZKALNYCH · VAT 8%

03 — DECYZJA

Prawomocne pozwolenie na budowę

Przenoszone na nabywcę w trybie art. 40 Prawa budowlanego. Bez odwołań, bez terminów biegnących na nowo. Budowa jest rozpoczęta, a dziennik prowadzony na bieżąco — decyzja nie wygasa.

DZIENNIK BUDOWY AKTUALNY

Projekt

BUDYNKI PO ~520 m²

LOKALI MIESZKALNYCH

37 m²

ŚREDNI LOKAL

STAWKA VAT

Wizualizacja założenia na zdjęciu lotniczym — RYS. 2 — Wizualizacja poglądowa całego założenia. Zakres sprzedawanego pozwolenia obejmuje 4 budynki.

Render pojedynczego budynku — RYS. 3 — Powtarzalna bryła ~520 m². Elewacja drewniana, balkony.

Lokale mieszkalne, nie użytkowe — czyli wyjście przez sprzedaż detaliczną klientom z kredytem hipotecznym, niezależne od regulacji najmu krótkoterminowego.

Plan miejscowy

Teren objęty planem miejscowym — MW,U.2. Parametry zabudowy wynikają z planu, nie z decyzji uznaniowej. Pozwolenie jest z planem zgodne, a ewentualne zmiany projektu prowadzi się przewidywalną ścieżką.

Symbol terenu: MW,U.2
Przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa
Przeznaczenie uzupełniające: infrastruktura techniczna, drogi wewnętrzne i parkingi
Wskaźnik intensywności zabudowy: 0,10 – 0,60
Maks. powierzchnia zabudowy: 0,12
Min. powierzchnia biologicznie czynna: 40%
Maks. wysokość zabudowy: 14,00 m
Geometria dachów: strome, symetryczne, zamknięte szczytami, 30–47°
Nieprzekraczalna linia zabudowy: 6,00 m od linii rozgraniczających
Maks. szerokość elewacji frontowej: 15,00 m
Szerokość dróg wewnętrznych: 5,00 – 8,00 m

Plan dopuszcza odstępstwa od geometrii dachów dla tarasów, lukarn, wykuszy, werand, dominant architektonicznych i zadaszeń stref wejściowych.

W przypadku realizacji garaży podziemnych plan dopuszcza zwiększenie wskaźnika intensywności zabudowy o wartość wynikającą z powierzchni kondygnacji garażowej, maksymalnie o 25%.

Działka obejmuje ok. 8 400 m² terenu MW,U.2 oraz ok. 2 800 m² terenu Z.4 wzdłuż cieku wodnego, który stanowi naturalną otulinę od północy i wlicza się do wymaganej powierzchni biologicznie czynnej.

Harmonogram

Kto kupuje działkę bez pozwolenia w tym samym terenie, dojdzie do decyzji o zbliżonych parametrach — plan miejscowy je przesądza. Dojdzie do niej rok później. Ryzykiem nie jest odmowa, tylko koszt kapitału i ekspozycja na rynek przez ten rok.

TEN PROJEKTwejście na budowę w 2. miesiącu

ZAMKNIĘCIE TRANSAKCJI, PRZENIESIENIE POZWOLENIA

BUDOWA

ODBIORY, PRZEKAZANIA

DZIAŁKA BEZ POZWOLENIA W TYM SAMYM TERENIEwejście na budowę w 12.–15. miesiącu

ZAKUP, ZAMKNIĘCIE TRANSAKCJI

PROJEKT BUDOWLANY — 3–5 MIES.

UZGODNIENIA, OPINIE I WARUNKI GESTORÓW — 2–4 MIES.

WNIOSEK I DECYZJA — 2–3 MIES.

UPRAWOMOCNIENIE — 1 MIES.

BUDOWA — POZA OSIĄ

30 MIES.

Różnica to 12–15 miesięcy kosztu kapitału i ekspozycji na rynek, zanim pierwszy metr zacznie się sprzedawać.

Kalkulator marży

Wartości domyślne trzymamy poniżej dzisiejszych stawek rynkowych. Podstaw własne stawki — link z założeniami skopiujesz przyciskiem na dole.

ZAŁOŻENIA

PUM

m²

Cena sprzedaży

zł/m² PUM

Koszt budowy

zł/m² PUM

Cena działki

zł

Koszty miękkie

% kosztu budowy

Prowizja sprzedażowa

% przychodu

Koszt finansowania

% rocznie

Powiernik i DFG

% przychodu

Czas realizacji

mies.

ZYSK

6,1 mln zł

MARŻA

19%

ROI ROCZNIE

10,6%

PRZYCHÓD NETTO32 240 000 zł

Koszt budowy17 056 000 zł52,9%

Grunt5 400 000 zł16,7%

Finansowanie1 826 280 zł5,7%

Prowizja sprzedażowa967 200 zł3,0%

Koszty miękkie682 240 zł2,1%

Powiernik i DFG161 200 zł0,5%

Zysk6 147 080 zł19,1%

UDZIAŁ GRUNTU W PRZYCHODZIE

16,7%

CENA GRUNTU ZA m² PUM

2 596 zł

CENA BREAK-EVEN

12 545 zł/m²

Kalkulacja poglądowa. Koszty finansowania liczone od gruntu, połowy kosztu budowy i kosztów miękkich przez czas realizacji. Bez podatku dochodowego i rezerwy na ryzyko.

Rynek i strategie wyjścia

RYNEK PIERWOTNY — SZKLARSKA PORĘBA

20 300 złbrutto za m²średnia ofertowa

Kalkulator startuje od 15 500 zł za m² — mocno poniżej dzisiejszych stawek ofertowych. Przy koszcie gruntu 2 596 zł za m² PUM margines zostaje szeroki także w tym ostrożnym wariancie; własne stawki sprawdzisz w kalkulatorze.

LOKALIZACJA I POPYT

Biała Dolina — zachodnia część miasta, zabudowa jednorodzinna i pensjonatowa, działka graniczy z terenami leśnymi. Dojazd drogą publiczną od ul. Żeromskiego. Szklarska Poręba pracuje w dwóch sezonach: narciarskim i pieszym — większość polskich kurortów ma jeden.

WYCIĄG SZRENICA — 3,2 km · 10 MINJAKUSZYCE — 13 MIN

ASprzedaż detaliczna

56 lokali mieszkalnych z VAT 8%, nabywca z kredytem hipotecznym. Najkrótsza droga do zamknięcia kapitału. Scenariusz bazowy w kalkulatorze.

BAparthotel / condo

Sprzedaż z umową operatorską i podziałem przychodu. Wyższa cena jednostkowa, dłuższy cykl sprzedaży, konieczny operator z marką.

CPortfel najmu krótkoterminowego

Zatrzymanie budynków w portfelu i przychód z dwóch sezonów. Wyższa ekspozycja na regulacje najmu — dlatego nie jest to scenariusz bazowy.

DModel hybrydowy

Sprzedaż dwóch budynków pokrywa koszt budowy, dwa pozostają w portfelu z operatorem. Kapitał wraca wcześniej, aktywo zostaje.